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Perguntas mais frequêntes
Algumas perguntas mais freqüentes sobre os direitos e deveres dos condôminos.
1- Quem deve arcar com as despesas ordinárias e extraordinárias?
Despesas ordinárias são despesas relativas à limpeza, à manutenção, à conservação dos equipamentos do condomínio e das áreas comuns, seguro do prédio. Esse tipo de despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino. Já as extraordinárias são despesas referentes a obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, como iluminação, pinturas, instalação de equipamentos de segurança e lazer, decoração e constituição de fundo de reserva, essas despesas são pagas pelo proprietário e não pelo inquilino.
2-Como contratar uma boa administradora de condomínios?
O melhor é, antes de se contratar, fazer uma pesquisa prévia, consultando e analisando antigos clientes, suas reclamações e recomendações e consultar o cadastro de reclamações no Procon. É importante também analisar o modo como a administradora trabalha, analisando o contrato, que estipula seus direitos e deveres.
3-É obrigatório o Seguro do Condomínio?
Sim, a contratação de seguro contra incêndio e destruição total ou parcial que inclua tanto as unidades autônomas quanto às áreas comuns, é obrigatória. Em caso de imóvel financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações, o condômino, neste caso deve comunicar-se com o síndico por escrito para não pagá-lo em dobro.
4-Em caso de furto de veículo dentro do condomínio, quem se responsabiliza?
Quando as chaves do carro são deixadas dentro de quadro de chaves a disposição do condomínio a responsabilidade é do condomínio.
5-Qual é a função do síndico?
O síndico é a pessoa que gerencia os interesses e os negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. Suas principais atribuições são representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a Convenção e Regulamento Interno, exercer a administração interna da edificação, prestar contas à assembléia dos condôminos, impor multas estabelecidas por lei, guardar durante 05 anos a documentação relativa ao condomínio.
6-Qual a importância na participação da Assembléia?
A assembléia é uma reunião onde serão discutidos problemas e tomadas decisões. A participação na assembléia é direito do condômino. Nessas reuniões o síndico precisa da participação dos moradores pois se um pequeno grupo comparecer é permitido que as opiniões desse pequeno grupo sejam impostas a todos sendo que muitas vezes diverge da maioria dos moradores fazendo com que o síndico seja obrigado a cumprir a decisão adotada pela minoria.
7-O síndico pode ser destituído de seu cargo antes dos dois anos de mandato?
A destituição de um síndico deve ser votada em assembléia especialmente convocada para transferir os poderes do sindico para outra pessoa, não necessariamente condômino. Esta assembléia necessita do voto da maioria dos condôminos, metade mais um.
8-Quais são os direitos de vizinhança?
O proprietário tem o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos moradores, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. O prejudicado ou lesado poderá procurar a via judicial para solucionar os problemas quando perpetrados por condôminos anti-social, o qual além de multa, poderá pagar pelas perdas e danos a que der causa.
9-Quais são os deveres dos condôminos?
O principal dever é a contribuição com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, assim como não alterar a fachada do edifício, não realizar obras nas áreas comuns e dar destinação igual a da edificação para a sua unidade autônoma, não prejudicando os bons costumes, o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.
10-Qualquer pessoa pode se candidatar a síndico?
Desde que esteja quite com as despesas condominiais, qualquer morador pode se candidatar à síndico ou à qualquer cargo administrativo e a eles serem eleitos.
11-Qual o percentual de multa cobrado pelo atraso no pagamento da taxa condominial?
O percentual de multa, à partir da entrada em vigor do Novo Código Civil, foi alterado para 2%. O condômino que atrasar o pagamento não poderá ser privado da utilização de qualquer área ou coisa como, por exemplo, gás, piscina, luz, água, etc.
12-Todo morador tem direito a analisar os balancetes do condomínio?
Sim, nos balancetes encontramos toda movimentação das receitas e despesas ocorrida no determinado período. Todos os moradores têm direito a analisar os balancetes do condomínio e após a análise do condômino, os balancetes deverão ser guardados em pasta própria, pois um balancete isolado não significa nada mas, quando comparados poderão indicar alguns problemas que se apontados a tempo poderão ser evitados futuros transtornos e até mesmo prejuízos.
13-Quem deve cuidar dos balancetes?
É de responsabilidade do síndico os balancetes que deve entregar para os moradores analisar e depois recolher. Quando os demonstrativos apresentam maiores detalhes e nas despesas forem encontradas divergências nos balancetes como histórico de cheque sem que haja uma nota fiscal demonstrando a saída de tal verba deve solicitar ao síndico que seja alterado o procedimento para que não haja dúvida sobre tal despesa.
14-Onde deve ser inserido a lista de inadimplência do condomínio?
A lista dos inadimplentes, inclusive os valores discriminados por apartamento, deverão fazer parte dos balancetes, dando aos moradores todo o conhecimento da situação do condomínio.
15- O nome de condôminos inadimplentes poderão ser divulgados para os outros moradores?
O nome dos condôminos inadimplentes são sigilosos e não poderão ser fixados em locais públicos, como quadro de avisos e elevadores.
16-Quais são os beneficios que são voltados ao síndico?
Um síndico pode, pelo seu cargo no condomínio, ter a isenção da taxa condominial, ser remunerado pelo condomínio ou até mesmo as duas coisas perante a grande responsabilidade que exerce na função, para que isso ocorra é necessário que a Convenção do condomínio permita.
17- Um inquilino pose se eleger a síndico e exercer o cargo?
Um inquilino pode sim se eleger a síndico desde que tenha em mãos uma procuração do proprietário do imóvel .
18-Uma pessoa que não é moradora pode se candidatar a síndico?
Desde que seja aprovado pela Convenção do condomínio, pode ser contratado um síndico com vínculo profissional com o condomínio, especializado em administração de condomínios.
19-Por que existe o grande medo de assumir o cargo de síndico?
A falta de conhecimento é um dos maiores motivos que levam os moradores a evitarem o cargo. Temem a responsabilidade e a sobrecarga de atividades, fazendo com que o antigo síndico seja sempre reeleito gerando cansaço e má administração.
20- O que o síndico pode fazer?
Realizar cobrança judicial dos atrasos; em assembléia revelar o numero de unidades inadimplentes e o montante da dívida; contratar e demitir funcionários; aplicar multas previstas no regulamento; realizar obras emergenciais de baixo custo sem assembléia.
21- E o que não pode fazer?
Aplicar multas que não estejam no regulamento; criar normas de utilizações das áreas úteis; realizar obras sem aprovação de assembléia, a não ser emergenciais e de baixo custo; deixar de prestar contas sobre a sua gestão; mudar de administradora sem aprovação em assembléia.
22-Qual é a responsabilidade perante a justiça de um síndico?
O síndico responde civil e criminalmente pelos seus atos durante sua administração, até 05 anos depois do final do seu mandato, incluindo os atos da administradora que ocupa o cargo de confiança de um síndico, segundo a lei.
23- O que se deve fazer no caso de despesas concordadas pelo síndico sem a aprovação em assembléia?
Caso o síndico aprovar orçamentos superiores ao previsto, o mesmo deverá ressarcir o condomínio pelo prejuízo causado.
24-O que ocorre quando há danos no veículo e furto na garagem do condomínio?
Pela justiça não é atribuído ao condomínio a responsabilidade por furto e danos quando não há um garagista ou manobrista que tem a responsabilidade das chaves do veículo. No caso de dano do veículo é preciso que seja provado que ocorreu dentro da imediações do condomínio para que seu prejuízo seja arcado por todos os moradores. Neste caso o ideal é que o condomínio contrate seguro.
25- Em caso de infiltração de água, quem deverá arcar com as despesas?
São muito comuns os vazamentos em banheiros de apartamentos, muitas vezes causados por desgaste de rejuntamentos e facilmente pode ser evitado se o morador observar o desgaste e providenciar o reparo. No caso de infiltração, se provado que o vazamento vem do ramal central, o condomínio deverá arcar com todas as despesas do reparo, porém se provado que o vazamento vem do apartamento superior, o mesmo deverá arcar com as despesas.
26- O que se deve fazer ao se reformar o apartamento?
Antes de se iniciar a reforma, deve comunicar ao síndico sobre a reforma a ser realizada no interior do apartamento, mencionando o que será feito e o tempo de duração da obra. O síndico, dependendo da reforma, entrará em contato com a construtora para saber se a mesma não afetara o estrutura do edifício. Quanto ao tempo é importante que não se ultrapasse o horário estipulado no regulamento interno.
27- O que fazer para que a administradora, no caso desonesta, não fraudar as contribuições trabalhistas dos funcionários?
Recomenda-se ao síndico, que se realize pessoalmente a emissão da CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS, que pode ser feito via internet, o pagamento do FGTS pode ser acompanhado pelo funcionário, que deve receber todo mês na sua residência extrato da sua contra do FGTS emitidos pela Caixa Econômica Federal. Vale a pena ficarem atentos para sofrerem processos trabalhistas.
28- O que devemos fazer para ter uma instalação e funcionamento seguros dos elevadores?
Existe uma fiscalização da prefeitura sobre os elevadores, os aparelhos de transporte deverão ter alvará de instalação e funcionamento, deverá ser cobrada uma taxa anual de licença, em cada elevador deverá ter uma placa indicativa dos responsáveis pela manutenção e conservação, deverá ter fixada a capacidade máxima permitida com o número de passageiros e a quantidade de quilos, quando o síndico não permitir a manutenção do aparelho, a empresa deverá comunicar a prefeitura escapando assim da responsabilidade.
29- A limpeza das caixas d'água do condomínio é obrigatória?
De acordo com a Lei 10.770 de 08.11.1998 é obrigatória a limpeza por empresas especializadas pelo menos uma vez ao ano, a fim de eliminar as crostas de lodo que se formam no fundo. A empresa deverá ser registrada no Ministério da Saúde, ter um engenheiro químico responsável e apresentar o certificado da CETESB de conclusão do curso de limpeza e desinfecção de redes e reservatórios.
30- É permitido manter animais de estimação em apartamento?
Embora em muitos condomínios seja proibido ter animal de estimação, a justiça não tem dado ganho da causa, permitindo a presença de animais de estimação desde que não cause incômodo nem comprometa a segurança de outros condôminos. Caso o síndico insista na proibição, o morador poderá obter um Alvará Judicial para que o mesmo possa conviver com o seu animal em seu apartamento.
31-O locatário pode votar em assembléia?
O locatário poderá votar em assembléia caso o condômino proprietário não compareça.
32- É possível protestar cota condominial não paga ou inserir no SERASA o nome de condôminos inadimplentes?
Não é possível ser protestada tais cotas de condôminos inadimplentes em razão de não se tratar de títulos de cobrança de crédito ou ainda contrato de financeira. Caso o condomínio venha se utilizar desta prática ilícita, está sujeito a responder pela ação de responsabilidade civil tanto o condomínio quanto o síndico
